成交400套！沪10万+天价豪宅成交“亮瞎眼”

[摘要]“沪九条”有没有影响“天价豪宅”市场的表现？接下来上海“天价豪宅”市场趋势是什么样的？

3月25日“史上最严”楼市新政“沪九条”发布，至今为止，已经有一个月有余，那么，上海市单价10万元/平方米以上的“天价豪宅”成交量呈现出什么样的特征？

“沪九条”有没有影响“天价豪宅”市场的表现？接下来上海“天价豪宅”市场趋势是什么样的？

同策咨询研究部数据显示，截止4月30日，2016年1-4月上海商品住宅成交面积531.75万平方米，同比上涨66%，成交均价34317元/平方米，同比上涨19%。

尽管1-4月商品住宅销售量价出现齐升，但是，“沪九条”之后的4月份市场表现来看已经发生明显的变化。

数据显示，2016年4月商品住宅成交面积约97.21万平方米，较去年同期下跌21.78%，环比2016年3月下跌56.08%(这跌幅算暴跌)；商品住宅销售价格为32636元/平方米，同比上涨10.60%，但是，比2016年3月下跌1.30%。

尽管上述数据存在成交结构变化的因素，但是，从4月份商品住宅成交量环比3月份出现56.08%的大幅下降可以看出，“沪九条”新政的效果是明显的，市场也会因为成交量的降低而降温。

那么，上海市单价10万/平以上的“天价豪宅”成交量呈现出什么样的特征？“沪九条”有没有影响“天价豪宅”市场的表现？

从2016年单价10万元/平方米以上天价豪宅成交套数情况来看，同策咨询研究部数据显示，截止4月30日，2016年1-4月上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交400套，其中，公寓358套，别墅42套（见附件一各项目成交明细）。

而2015年同期天价豪宅成交套数仅为55套，其中，公寓37套，别墅18套，2016年上海天价豪宅成交套数出现大幅上涨的现象。

回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况，同策咨询研究部数据显示，2010-2015年6年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交1213套，其中别墅豪宅291套。

2010-2015年这6年天价豪宅分别交易了78套、119套、149套、112套、144套，611套，6年平均每年卖出202套左右。

而仅仅2016年1-4月上海单价10万元/平方米以上天价豪宅就卖出400套，大幅超出近6年202的年均套数，也达到2015年“天价豪宅”元年611套的65%。

从2016年1-4月上海天价豪宅市场表现来看，已经达到历年同期豪宅成交套数总量新高值，火爆程度可以说是“亮瞎眼”。

从2016年1-4月分月份来看，上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅四个月分别成交103套、55套、156套、86套。从数据层面来看，3月份的天价豪宅的成交量拉升了全年的成交数据。

回顾“沪九条”出台的市场背景，当时，3月初已经传闻上海楼市政策会收紧，对于豪宅项目来讲，为了规避政策面的影响积极跑量，造就了3月份156套的单月成交高峰值，从结果来看，由于政策预期出台的因素，3月份成为上海10万元/平方米以上天价豪宅放量的“窗口期”。

从“沪九条”出台前后“天价豪宅”的市场表现来看，“沪九条”出台之前，由于政策预期出台，豪宅市场开始集中跑量，同策咨询研究部数据显示，2016年1月1日-3月24日，上海天价豪宅成交了259套，其中公寓豪宅229套，别墅豪宅30套；

“沪九条”出台之后，3月25日-4月30日，一个月有余的时间当中上海市“天价豪宅”成交套数仍然高达141套，其中，公寓豪宅129套，别墅豪宅12套，似乎没有受到“沪九条”政策面的影响。

2016年1-4月上海天价豪宅成交“亮瞎眼”的四大原因

那么，上海天价豪宅为何2016年1-4月突然成交量翻红？天价豪宅是否还会延续继续放量的局面？如何看待天价豪宅的市场价值？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，2016年1-4上海天价豪宅成交套数高达400套，天价豪宅成交量创下历史新高。

从天价豪宅市场翻红的原因来看，政策预期出台导致市场放量、单个项目主动推盘跑量、富豪群体的资产配置需求、部分富二代、海归人士投资豪宅等成为2016年1-4月天价豪宅市场表现“亮瞎眼”的主要原因。

具体来讲： 第一、3月初已经传闻上海楼市政策会收紧，对于豪宅项目来讲，为了规避政策面的影响积极跑量，造就了3月份156套的单月成交高峰值，从结果来看，由于政策预期出台的因素，3月份成为上海10万元/平方米以上天价豪宅放量的“窗口期”。

第二、在政策预期出台等因素影响下，1-4月单个项目主动推盘跑量，推升整体“天价豪宅”市场成交套数走高。

同策咨询研究部数据显示，2016年1-4月上海天价豪宅成交套数超过（含）10套的项目就高达43个，其中，翠湖天地隽荟(楼盘资料图库)都50套、嘉天汇(楼盘资料 图库) 御苑37套、嘉御庭(楼盘资料 图库)36套、新世界花园26套、尚海湾豪庭(楼盘资料 图库) 23套、虹桥尚嘉苑22套、海珀佳苑20套；翠湖天地隽荟都成为2016年天价豪宅的一批黑马，一举成交50套，成为上海强势崛起的天价豪宅典型项目。

第三、经济低迷并且下行趋势明显，股市低迷不振，投资渠道缺乏，投资者不得不选择天价豪宅进行资产配置。

笔者认为，毫无疑问，从天价豪宅成交数据来看，在经济低迷并且下行趋势的市场背景下，尤其是股市进入低迷期之后，投资渠道缺乏，投资客更加看重天价豪宅的资产配置作用，由此而继续推动天价豪宅市场高歌前进。

2015年全年就是天价豪宅的元年，2016年1-4月，虽然有“沪九条”政策出台，但是，并没有影响投资者对于天价豪宅的资产配置热情。

第四、部分富二代、海归人士瞄准陆家嘴等优势天价豪宅项目进行投资。