部分上市物管行业遇冷 第三方物管企业扩张窘迫

物业管理与房企产是相互相成的。物业管理公司相关企业及单位个人，服务于业主，对小区内的公共设施、配套设施及相关环境进行维护。物管企业与房地产及业主有着密不可分的关系。

在披露的2019年财报中，上市物管企业实现了出彩的成绩，营业收入同比增长45.84%、净利润同比增长47.2%，与争取“活下去”的房地产开发领域形成鲜明反差。

这似乎并未出乎资本的预期，就在2019年中，物管上市企业无疑是最为炙手可热的宠儿，整体大涨50%的板块表现意味着其已赢得了资本市场最大的青睐。

然而，在资本的取舍之间，部分上市物管企业依然遭到了冷遇。在这背后所折射的，或是房企类物管企业大肆扩张，而传统第三方物管企业却面临窘境。

头部企业“长空冲击”

从房地产开发的“附庸品”到资本的“宠儿”，近年来，物管行业的地位在不断颠覆。2019年，在恒生指数全年涨幅仅9.41%的背景下，于香港上市的21家内地物业股同期整体实现接近50%的涨幅，成为当年最大的赢家之一。同时，全年港交所上市的物管企业达到了8家。

正如新城悦服务(HK：01755)所说，目前是物业管理行业最好的时代。从2019年的年报数据来看，上市物管板块并没有辜负资本与“时代”给予的期待。

在2019年，港交所21家上市物管企业均实现了营业收入同比增长，合计营收523.39亿元，同比增长45.84%;合计实现归属母公司净利润同比增长47.2%至67.36亿元。

在营收、利润大增背后，截至2019年末，21家上市物管企业合计在管面积19.76亿平方米, 同比增长30.79%。其中，保利物业(HK：06049)、碧桂园服务、雅生活服务(HK：03319)三家物管公司新增在管面积均达到9500万平方米左右。

而根据智研咨询数据，2019年我国物业管理行业管理面积为233.3亿平方米，同比增幅仅6.72%。显然，作为行业的“先行者”上市物管企业保持着远远高于行业的增速，带来行业集中度进一步提升。

不过，在张波看来，物管行业的分化是个大趋势。“一方面，随着在管面积不断增长，大型品牌物业与其他物业公司的规模差距会逐步拉大;另一方面，大众对于物业公司的重视程度也会不断提升，尤其是在今年经历了疫情考验之后，物业公司之间的服务水平被进一步放大，未来优质的物管公司不但会重视规模化，也会在物业服务能力上形成领先优势。”

第三方物管企业的扩张窘境

每一个竞逐的“大时代”，都有着资本残酷的取舍，即便对于“宠儿”也不例外。

截至4月10日收盘，“物管第一股”彩生活总市值43.12亿元，而在管面积略逊一筹的碧桂园服务总市值则成功迈过800亿元大关，达到803.13亿元;无独有偶，在管面积、营收、甚至毛利等多项指标均在同一水平的永升生活服务(HK：01995)与老牌物管中奥到家(HK：01538)，最新总市值分别为135.24亿元、4.01亿元，差距超过了30倍。

显然，即便是行业内同规模企业，在资本眼中也有着云泥之别。有私募人士对蓝鲸房产表示，在规模为核心的物管行业，关联方品牌的优势、丰富的资源以及稳定的交付面积，使有房企背景的物管公司有更高的可预见性，这是业绩极大依赖收并购的第三方物管企业所不具备的。

例如，截至2019年末，中奥到家合约总面积为7200万平方米，同比增加2.2%;而在同期，有着旭辉集团依靠的永升生活服务，合约建筑面积约为1.11亿平米，新增4749.9万平方米，增速达67%。

对此，有观点认为，一方面，背靠地产集团的物企会牢牢抓住关联方开发的物业项目，使得独立三方物企难以插足;另一方面，继承地产集团的品牌效应，这类企业在市场拓展和收并购方面占据了天时地利人和。

事实上，面对天然的“弱势”，更多依赖第三方扩张的物管企业也在尝试着作出调整。如在业绩发布会上，CEO黄玮也表示，我们将以前侧重于互联网的逻辑，转换至线下服务及线上创新并举的逻辑上面去。

然而，在多路资本不断快速扫荡之下，未来可供发展的优质资源无疑会越来越少，第三方物管公司的扩张也越来越难。

对此，张波建议道，“一方面，它们需要在强化自身基础服务水平的同时做好差异化竞争，包括在智慧服务、智能小区服务、个性化安保等层面凸显自身的服务优势;另一方面，也可以细化服务标的，打造出专属的服务“名片”，例如除了普通住宅的物业服务外，可专长于高端服务式公寓、办公或商场等商业物业、白领或蓝领公寓等。”

在波澜壮阔的2019年后，2020年同样不是一个平凡的年份。这一年，继“轻资产”、“资本宠儿”之后，物管行业也获得了一个广为人知新标签——“守护疫情的最后一道防线”，关注度被提升到空前高度。新的阶段、新的使命，镁光灯聚焦下的物管行业又将迎来怎样新的变化，谁主沉浮，尤未可知。