2017胶州市土地出让金的计算方法

土地出让金不是简单的地价。关于住所等项目，采用招标、拍卖的方法，可通过商场定价，土地出让金即是地价。但是关于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，通常不是依靠彻底的商场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

　　一、土地出让金的定义

　　土地运用权出让金是：土地批租时一次性收取的费用，是土地有用年限的运用报价，也称“地价”。

　　它包含土地开发出资费用和运用期内的金额土地运用费。前者包含征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发出资的一次性抵偿；后者为土地资源运用的费用，即“地租”。

　　土地出让金能够分为两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包含土地运用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发作业。

　　土地出让金核算方法

　　土地出让金又可分为地面价与楼面价两种核算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米修建面积的地价，即以出让金总额除以计划允许建造的总修建面积。出资者通常以楼面价来核算出资效益。由于地面价不能反映出土地本钱的凹凸，只要把地价分摊到每平方修建面积上去核算，才有可比性，也易于预算出资本钱，进行预算出资效益。通常以为建高层可摊属地价，实际上并非如此。由于土地出让金是按修建面积计收的。

　　依照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规则，存量房子转让后改动用处为商业、旅行、娱乐、金额、服务业等用地的，受让方须向土地管理部门补办土地运用权出让手续，交纳土地运用权出让金。

　　补缴土地运用权出让金的标准是依照土地等级、土地用处、修建容积率来断定的，它相当于外商出资企业5年的土地运用费，其具体核算公式为：土地运用权出让金=土地面积x5年土地运用费X容积率系数。

　　其间，容积率系数在1.8以内（包含1.8）的，按100%核算；超越l．8的部分，按50%核算。

　　土地运用权出让金=土地面积（20）X 5年土地运用费（二级土地住所为每年 100元、平方米）X 容积率系数，该房子的容积率=修建面积、占地面积=120.20=6