以租养老比以房养老更好？养老地产权属仍是一大瓶颈

当时，100多家上市房企2016年的年报披露已进入结尾。三年来，房企跨界转型互联网游戏、金融、医疗和养老等领域的行为让外界目不暇接，但从成绩来看，这些跨界工业绝大多数难成气候。

　　以养老为例，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉第宅)作为央企地产巨子，最早开端探索养老工业，尤其是掘金养老地产。《每日经济新闻》记者查阅保利地产去年年报发现，支持其千亿元级销售成绩的仍是商品住宅等地产销售业务。

　　依据民政部估计，20岁以上晚年人员2033年前后将翻番到4亿科集团(万科蓝山 万科幸福汇)副总裁、北京区域首席履行官刘肖曾表明：“将来20年，养老工业会诞生一个万亿市值的公司。”

　　为什么这个万亿级的朝阳工业，至今仍步履蹒跚？近来，北京举行了“地产跨过老龄化”专题论坛，会后北京大学国家治理与老龄化工业方针研究课题组履行主任、华夏集团首席咨询参谋、我国房地工业协会经济组专家张坤昱接受《每日经济新闻》记者采访时表明，以房养老、信用贷和典当花费贷均存在一些疑问。比如以房养老形式，保监会曾鼓舞推广过，但国内发展动力缺乏。

　　上述课题组给出的一组数据显示，现在北京退休薪酬均匀3355元/月，上海退休薪酬均匀为3283元/月。就养老效劳商品而言，以京沪高端养老组织为例，一位白叟一个月缴费基本上在1.2万元~1.5万元，这一报价明显很大一有些白叟无法接受。

　　张坤昱着重，需求方有没有养老效劳的花费志愿和花费才能，决议了养老市场是不是能够安稳和良性地发展下去。

　　上述课题组供给的一种养老立异思路是，经过改进倒按揭，在不转移白叟产权的前提下，将房子典当给金融组织，原有房产还能够租借，房子收益有些归于白叟。如此一来，房产由不动产变成了流动资产包，来支持白叟采购养老商品，白叟百年以后，后代能够进行接力贷或许拍卖变现。

　　上述形式也即是“以租养老”。以香港区域的“隽悦”项目为例，张坤昱介绍说，长者公寓的安老按揭由香港区域的按揭证券推出，这时业主可用按揭贷采购养老效劳，所典当的房子能够租借反补按揭贷。当按揭贷停止时，业主或其继承人可优先归还按揭款以换回典当物业，假如无法归还时，银行将其典当房子拍卖优先受偿，完成“以租养老”。

　　一位金融界资深人士表明，以租养老形式处理了当下遇到的房产典当后升值和晚年人因年纪难以借款的两大疑问，却带来了新的疑问。首要方针壁垒难以打破，自有住宅典当以后采购养老地产在方针上不被允许；其次，养老地产的权属疑问及将来处置欠好处理。

　　张坤昱坦言，香港事例能否学习到内地尚待调查，以租养老与房子自有化率、国家方针及家庭观念有很大联系。前述金融界人士建议说，国内养老地产运营商应持有物业并长时间运营，经过向养白叟群租借收费，在国家力推资产证券化的背景下，经过立异金融商品扩展规模。