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日成交超过1000套!你还信短期上海房价会降?
[摘要]因为,以上海新政后几天的新房交易数据看,几乎和之前没有大的区别。史上最严调控真的有效吗?
3月28日,网上房地产当天公布的成交数据,让很多人惊叹,网签1158套,成交面积9.2 万方。而今天截至14点前,上海一手房签约量也有703套,总成交5.57万平米。但以新房市场的交易情况看,谁都不敢相信,这是上海颁布史上最严限购令,并且大幅提高二套房首付比例后的交易数字。
因为,以上海新政后几天的新房交易数据看,几乎和之前没有大的区别。史上最严调控真的有效吗?
邦爷觉得,至少在短期内,看不出市场会有大的颠覆性变化。那些上海出现房价暴跌的网络传言,几乎可以百分之百认定为谣言。然而,如果时间继续往后推,上海的新房成交量还会能像现在这样有很高的单日成交吗?
▲数据来源:克尔瑞
仍有区域库存去化要27个月
邦爷梦想穿越到三个月乃至半年以后,把那时的交易数据带给大家看。虽然,技术上做不到,但是通过分析需求结构,也许可以看出几个月之后,上海的新房交易会是怎样的。
能说明房价趋势的,通常是那些供应集中的地方。因为,只有那些地方才有足够多的样本,和足够全的数据,来佐证房价确实涨或跌。邦爷所经历的每一轮楼市调控,最先跌价的都是供应集中板块。
所以,邦爷决定首先分析今年供应会放量的那些区域,接下去的去库存周期。
克而瑞供的数据显示,奉贤的南桥和松江的松江新城会是未来24个月时间里,上海供应最集中的地区。前者去年出让土地的总建筑规模达到150万平米,后者的供应也在118万平米。
奉贤3月前27日的平均日成交面积高达5028.88万平米。但在26、27日,奉贤的日成交量只有2800—3100平米。在3月的前27天,共有7天奉贤的新房成交量在2800—3100万平米。
如果调控后,这一日成交量成为常态,那么区域的去库存压力就会陡增。仅以去年以来奉贤出让的土地规划建筑面积248.42万平米计算,按照上述日成交,至少要27.6个月才能去化全部库存。这还不包括目前奉贤在售的28万多平米新房。
邦爷了解到,奉贤的购买人群中有近两成非户籍人员,短期内受政策影响,交易量将会5%~6%的交易量下滑。
相比之下,松江的非户籍人群构成比例更高,有近四成非户籍人员购买,如果按照30%被限购来算,则该区域短时间将会有12%左右的交易量下滑。邦爷从中原地产获得的数据显示,3月前27天,松江有10天的日成交面积在5000—7000平米。按照,目前松江新房库存106.7万平米,以及松江新城、佘山、九亭、泗泾四大板块出让的超过200万平米建筑面积的土地,总库存将超过300万平米。去库存的周期在14.6—20.4个月。
这些数据都反映,调控后上海的远郊的去化压力,这些板块的新房未来在定价上有下调的压力。
然并卵,开发商没有降价动力
事实上,除了松江、奉贤等区域外,其他区域在限购令严厉实施后,也会面临成交量逐步下滑,最终导致库存大面积上升的压力。
以目前集中供应的青浦为例,在售新房的总面积在80万平米,加上去年出让的土地,理论上的库存可以达到180万平米。在扣除了3月份成交特殊放量的4、24、25日三天后,日均成交在4700平米,则去化周期在12个月。
预计,短期内四五月份量能会有局部下滑,郊区的下滑回更明显一点,由于3月初是政策面、基本面、银行比较宽,延续了市场高热度的态势,而进入3月以来,市场普遍认为后续会有调控政策出台,因此纷纷赶在新政出台前集中入市,这就造成了量能集中释放。未来部分楼盘会有二到三成的降幅。
▲3月成交主要区域走势
中原地产研究总监卫欢认为,从目前情况来看,市场信心产生的博弈大于实际限购产生的影响,此外,资金供给、贷款难度比较大,银行如果折扣上调,又会打压了一部分信心。但在市场波动之后,有刚性需求的人还是会选择入市,毕竟上海对于政策的消化能力很强。
而虽然,部分地区去库存压力不小,但开发商却缺乏降价动力。国家统计的数据显示,今年1-2月份,房地产开发企业到位资金21392亿元,虽然同比下降1.0%,但仍处于高位,而上海今年1—2月房地产开发完成投资499.81亿元,增长10.3%。这些都表明,至少在短期内开发商还不差钱。
当然,不会大幅降价的预判,只能是从短期来看。如果,时间延长到半年甚至更久,随着国家货币政策的变化,以及经济形势的波动,是否会出现大幅降价就难说了。
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责任编辑: zhangyunxiang
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