春节楼市地理 | 去库存中的梅州样本

全国三四线楼市的凛冽寒风似乎还未席卷至此，无论身在家乡亦或远离故土，对于数以百万计的客家人来说，故乡的房子依然是承载着叶落归根的梦想。

观点地产网 粤东北的“世界客都”梅州，冬季总会较珠三角城市更为寒冷。但无论阴晴冷暖、风雨雷电，每至春节，在外的客家人都会踏上返乡的路途，游子归家。

长假中的梅州主城梅江区，交通堵塞不时发生。川流不息的车辆也不再以本地车为主，来自全国各地的车牌代码折射着返乡人群的庞大数量。

常年在外的梅州人每到此时都不难发现，久违的故乡正在发生巨大的变化，无比熟悉而又透着些崭新的陌生。

阴那山的灵光寺和雁鸣湖的碧波绿水，依然是记忆中的秀美，而如江南新城、嘉应新区、广州楼盘大桥等规划和项目的涌现则同时在彰显着城市化的发展。

一如所有处于城镇化快速进程的城市，更为鲜明而直观的改变，体现在梅州的房地产市场。

2013年，梅州市房地产开发投资增长高达74.8%，2014年这一数字为66.6%。而至2015年，梅州市房地产开发投资168.4亿元，增长回落至31.3%，但增速依然居广东省第三位。与此同时，包括万达、碧桂园、富力、奥园等全国性的房企亦已落子梅州。

常住人口超过500万的这座山城，以本地居民的改善性需求为主支撑着楼市。但在高速增长的房地产开发投资背后，隐隐也浮现着去库存的压力。

换房一族

在客家人的消费习惯中，春节并非买房的最佳时机。走亲访友的传统，意味着这个一年来最隆重的假期，更多地被留给家族团聚。购买了新房的人们，都会赶在春节前完成装修与入伙。

住在梅江区的陈生，年前五个月的时间都在为梅州兴宁老家的新房装修奔波，这套为其父母预留的新房，是陈氏家族在旧城拆迁改造中置换得来的回迁房。

具有经验的陈生，自己为房子进行了设计，这已是他第三次为新房装修。在梅城工薪阶层中，他的置业经历恰似城市发展进程的一角折射。

90年代中，身为梅州电厂职工的陈生，获得了单位一套三房两厅的福利分房。当孩子升学之时，有所积蓄的陈生夫妇开始谋划换房。

他们选择了与小区一路之隔，由本土开发商打造的一个新建楼盘。在当时的置业因素中，便利的交通条件和以单位职工及公务员为主的社区氛围是他们的首要选择因素。

时至今日，尽管房子并不老旧，但在梅城涌现电梯楼社区后，陈生又开始考虑更换电梯房。老家的旧城拆迁改造，为他带来了新的资金支持。

虽然称之为祖屋，但陈氏家族的物业位于老家县城主城南部。2011年，被本土开发商相中的这个地段，接受了旧城改造协议拆迁。按照1：1面积复建置换的条件，陈先生一家能够在原地块所建社区获得两套电梯回迁房。

2015年，改造后建设完毕的社区开始交付使用。再三思量后，陈生选择保留其中一套房，并将另一套房用作出租。每月的租房所得，一定程度上减轻他在梅城置换电梯商品房的压力。

春节前装修的过程中，陈生才发现，与他有同样经历和选择的人不在少数。梅州旧城拆迁与改造，已经催生了一批换房族。

统计数据显示，梅州市2015年棚户区改造12370套，其中城市棚户区改造12365套，数量为广东全省最多，货币化安置率36.41%亦为全省最高。

近年来，随着江南新城、嘉应新区、芹洋半岛、兴宁南部新城等旧城改造和新城发展推进，房地产市场也在随着城市面貌的更新而变化。无论是从村屋到社区，还是从楼梯到电梯，或多或少都体现了人们对居住条件的改善需求。

不过，行走在换房路上的人们同时也发现，梅州现有的商品房选择似乎有些出乎意料地多。

尽管主城区成交量仍在递增，但连续几年的高速房地产投资开发后，这座三线城市也开始面临去库存的挑战。

客都楼市

数据显示，2013年，梅州市房地产开发投资增长高达74.8%，2014年这一数字为66.6%。而至2015年，梅州市房地产开发投资168.4亿元，增长回落至31.3%，但增速依然居广东省第三位。

如果说宏观的经济数据较为抽象，那么众多接连进入梅州市场的全国性大型房企，则是房地产市场发展节奏加速的具象案例。

聚焦三四线城市的典型房企碧桂园，2011年首次进入梅州，在梅县落下一子后将版图扩大到市辖县城，在兴宁、五华、蕉岭、大埔、丰顺迅速布局。截至目前，梅州市辖七县中碧桂园仅有平远县尚未进入。

2013年，富力地产也踏足了梅州房地产市场，并且选择了占地千亩的大盘为开端，欲在梅县新城开发建面达200万平方米的超大型住宅项目；发家于广州的奥园，则带来了奥园半岛一号和梅州奥园养生园项目。

外地大型房企不仅带来带来了新的房地产开发理念、规划设计和营销理念，同时也开始成为房地产市场的“掠食者”。

根据碧桂园披露，2014年在梅州市录得销售金额达40.91亿元，这一业绩在其全国布局城市中位列第七位；富力地产的统计，2014年仅梅州富力城单盘销售金额为9.61亿元，2015年梅州富力城销售金额增长至15.31亿元。

凭借着标准化成本优势和品牌效应，外来大型房企的下沉扫货成功掘得第一桶金。但隐藏在这番景象背后的是，本土小型房企成本上升、产品竞争力下降、市占率遭挤压的艰难处境。

总供应量的上升与房企分化趋势正在为去库存埋下难题，以梅州城区为例，2015年梅州城区整体商品房成交量为15687套，比2014年9721套增长61%。

但成交量大幅增长的同时，库存也在上升。截至2015年11月底，梅州全市商品住宅库存量为28091套，其中梅州城区16145套，库存绝对数仍然较大。

此外，据梅州市住建局负责人介绍，全市还有约5000套在建住宅属尚未办理预售。而仅富力城后期工程将有约1万套房源在未来3年内投入市场，同时客天下、东山谷、芹洋半岛等项目亦有大量潜在库存急需消化。

作为一个以轻工业、旅游业和种植业为主要产业的城市，外来人口较少的梅州住宅消费仍以本地居民改善性需求为主要支撑。相关调查显示，2015年梅州城区各类购房群体中，城区居民占比超过70%，周边乡镇进程买房和外市来梅购房的各占15%。

值得庆幸的是，梅州的房价并未出现大起大落的走势，2015年全年商品房的成交均价为4999元/平方米，基本与2014年持平。较为稳定和合理的房价，一定程度上亦能让购房者需求持续释放。

全国三四线楼市的凛冽寒风似乎还未席卷至此，无论身在家乡亦或远离故土，对于数以百万计的客家人来说，故乡的房子依然是承载着叶落归根的梦想。