房企过招长租公寓 意在备战楼市下半场

面临长租公寓这片万亿“蓝海”，从上一年开端，万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企纷繁以不一样方法进入。对房企而言，将长租公寓作为立异事务大力开展，不只是进入楼市下半场以后转型的迫切需要，更是出于打通上下游资本、添加客户黏性、获取安稳现金流，乃至完成资本运作的战略考量。

　　不过，也有一有些房企对长租公寓商场心存疑虑。新城控股副总裁欧阳捷以为，不论是联合办公仍是长租公寓，商场空间都十分有限，这关于有必要上规划才干挣钱的商品类型来说，是个丧命的掣肘。“假如房企纷繁往里面挤，投入很多人力物力做这个，我以为并不合算。”

　　距离地铁站一公里左右，邻居是一群25至40岁之间的年青人，房间简单舒服、安装完备，共用客厅的角落里几个年青“创客”在讨论PPT，书吧一角有人头戴耳机沉浸在自个的国际，自动贩卖机随处可见，健身房里24有人汗流浃背，你还能够随时走到前台要一杯热咖啡……在上海万科坐落张江国创基地的泊寓项目里，这是天天的日子场景。

　　从上一年开端，长租公寓商场加快鼓起。瞄准长租公寓这一片万亿“蓝海”，万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企纷繁以不一样方法进入。对房企而言，将长租公寓作为立异事务大力开展，不只是进入楼市下半场以后转型的迫切需要，更是出于打通上下游资本、添加客户黏性、获取安稳现金流，乃至完成资本运作的战略考量。能够预见的是，借力方针推进，谁能迅速复制、扩展规划、占领商场，或许谁就能在房地产商场的“白银时代”多一项制胜的筹码。

　　年青人构成租客主体

　　万科和龙湖地产的长租公寓品牌泊寓、冠寓，都将租客的主体定坐落85后、90后年青人。

　　小安，一个90后创客，上一年与好友从浙江宁波来到上海创始自个的“小”作业。小安的新公司是为新游戏供给人物形象构思的，现在就小安和他朋友两个人。所以，他们租住在上海张江国创基地的万科泊寓里，一套65平方米的房源，月房钱4990元。

　　“这儿很适合咱们。搞咱们这行的都很宅，不需要寓居在市基地CBD，只要紧邻地铁线，出行便利就行。最首要的是，这儿是年青人的聚居地，能够知道不一样职业的同龄人，咱们很聊得来，咱们不只能够收成创意，乃至有啥新构思立刻就能够在邻居间做‘内测’。”在张江泊寓的公共客厅，记者见到了正抱着电脑做设计的小安。一台电脑，高速网络，就能够满意小安的作业需要。关于这么的寓居环境，小安是喜爱的。

　　小安通知记者，事实上他家境富裕，在宁波本地经商的父母在他来上海之初就提出过要为儿子买套房。“关于咱们90后来说，买房才有家的观念现已不那么重了，租住在这儿比买一套房关上门谁也不知道谁，寓居体会要好得多。更何况，对咱们创客来说，改变随时发生，或许明日就有一个十分好的时机在北京、深圳或别的任何一个地方等我呢。”

　　像小安这么的85后、90后构成了长租公寓现在的承租主体。张江国创基地万科泊寓的店长张泱通知记者，这家泊寓从上一年四季度开进行挑选，年纪通常在24至40岁之间，可独身可已婚，但不行带孩子。作业布景和收入状况也会进行挑选，通常以张江园区内高科技公司职工居多，大多收入不菲，受教育程度杰出，这在必定程度是确保了泊寓的租客本质。

　　较之万科泊寓，龙湖地产首个长租公寓试水项目则倾向于高端道路。3月15日，龙湖地产旗下长租公寓品牌——冠寓在重庆正式问世，共供给180套租借房源。重庆龙湖地产立异事务担任人通知记者，自2月开端蓄客至今，不到预期。租客主体是85后、90后年青人，首要分为三类需要：一类是外地来渝作业、创业的年青人，暂时不打算买房的；一类是准备买房或已买房但还没交房的，租房作为暂时过渡的；还有一类是企作业单位批量租借处理职工住宿疑问的。

　　意在备战楼市下半场

　　进入楼市开展的下半场，长租公寓变成不少房企2017年要点开展的立异事务，并纷繁提出动辄数万间的扩大方针。

　　在进入楼市开展的下半场后，房企的传统开发形式在高地价面前越来越难以为继。抢占长租公寓商场，创造自身长租公寓品牌，一方面能够为将来进行品牌输出打好根底，另一方面能够为房企带来安稳的房钱收入，而这笔可观的现金流较易完成财物证券化，便于公司资本运作。

　　此外，因为现在上海等地请求一切招拍挂的出让土地有必要有15%以上面积由开发商自我克制，不断添加的开发商具有很多自我克制物业，而长租公寓品牌的培育，变成这有些自我克制物业很首要的去化将来。

　　基于此，长租公寓变成不少房企2017年要点开展的立异事务，并纷繁提出动辄数万间的扩大方针。

　　万科董秘朱旭在3月7日的电话会议上表明，长租公寓将会是万科本年开展的首要方向，将在中心城市打开规划。到2016年末，作为万科旗下长租公寓品牌，泊寓已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个项目，已租借公寓达1.6万间，并计划在2017年开展至15万间。

　　3月24日，在龙湖地产2017年成绩发布会上，履行董事兼首席履行官邵明晓泄漏，冠寓是龙湖的“主航道”事务，将会集公司的优势资本着力开展。成都、重庆是龙湖深耕已久的西南区域要点城市，现已首先推出3个冠寓项目，规划了三条符合青年寓居习气的特征商品线，下一步在北京、上海也会大面积推广。详细来看，冠寓将聚集北上广深四大一线城市，及重庆、成都、苏州、杭州、南京、厦门等抢先二线城市，方针城市12个，力求用三年时刻，每年推出1万到1划，跻身我国长租公寓商场前列。

　　从房源获取上来看，房企进入长租公寓有一个一起的特色，即以自我克制物业试水，但不拘泥于持有物业。据记者了解，上海万科现在开业的泊寓项目均为自我克制物业，本年还将在上海添加50个泊寓项目，其间30个年内开业，如此迅速的布点扩大，自我克制物业显着满意不了房源需要，以十年或更长租约租下整栋物业，并经过改造轻财物运营，往后将作为万科泊寓房源的首要来历方法。龙湖方面则表明，在房源拓宽方法上，冠寓不拘泥于自有物业，起步期间将以轻财物形式为主，会租借别的物业；中长期看，会逐渐轻重财物并重，终究财物轻重比为2:8。

　　记者经过查询整理发现，现在房企投身长租公寓的方法首要分为两类：一类是房企主导，作为长租公寓的运营方，且通常会有一个一致的品牌，如万科的泊寓、龙湖的冠寓等。这种形式是出于战略性规划考虑，拓宽新事务范畴，创造自有长租公寓品牌，获取新的盈余点，并且经过与地产主业和物业管理事务的协同（如客户资本同享等），可完成相互推进开展；另一类是保管协作，指房企与专业公寓运营商协作，房企担任组织房源供应，由第三方公寓运营商进行公寓的运营。这种形式的意图是推进新房项意图出售去化，以及盘活二手房源，提升使用功率，完善社区增值效劳。

　　克而瑞房地产研究基地研究员房玲以为，房企进军长租公寓有其战略考量。从短期来看，长租公寓租借事务与房产出售事务能够产生联动，同享客户资本，进行联合推广，然后推进出售项意图去化。这点在青年长租公寓上体现得更为显着，如重庆西九万科泊寓就是把公寓优先租给了重庆万科西九项目二期的潜在购房者，且房钱可用于采购二期房子的抵用款。经过长租公寓，开发商培育起一批将来的潜在购房客户——今天租泊寓的年青人，或许若干年后就会变成万科业主。

　　此外，长租公寓还能够协助房企获取很多准确性高的客户信息，完善客户大数据，这有利于打通房地产上下游资本，为开发商赢得更多在社区增值效劳上挣钱的时机。

　　“公司并不是做慈悲，房企大力开展长租公寓，必定是有利可图，并且能够持续开展的。”上海万科长租公寓项目担任人丁洁通知记者，长租事务短期内不挣钱，但长期必定挣钱；小规划不必定挣钱，但形成规划后必定能够挣钱。

　　虽然没有泄漏现在万科泊寓的详细利润率，但丁洁表明，经过紧密测算，在覆盖掉一切成本后，现在泊寓仍是盈余的。而邵明晓则在龙湖地产的成绩发布会上清晰表明，现在龙湖长租公寓的毛利率在35%左右，并不格外高，但公司判别，经过后期精细化运营以及进一步客户细分，这个事务将来会是长期可持续的事务板块。

　　金融配套方针支撑至关首要

　　上海等一线城市和一些长租公寓开展较好的热门二线城市，有关政府部门都在活泼酝酿扶持长租公寓商场开展的配套方针。

　　关于长租公寓这个沉淀资金量大且收回时刻长的细分范畴来说，金融方针的支撑很是要害。据记者了解，上海等一线城市和一些长租公寓开展较好的热门二线城市，有关政府部门都在活泼酝酿扶持长租公寓商场开展的配套方针。

　　以上海为例，近期上海市金融办招集会议，约请上海万科、青客、魔方三家公司座谈，了解现在长租公寓范畴龙头公司融资等状况，证监会、银监会、住建委有关政府部门人员亦参与列席。记者了解到，虽然现在万科、龙湖等开发商首要是使用自有资金做长租公寓，尚未对外融资，但有关房企均向记者表明，Reits、租约证券化等将来必将变成长租公寓融资的首要途径，亟待方针给予扶持。有关政府部门对此表明，将上报公司需要，活泼酝酿出台辅佐方针为公司助力。

　　在近期举行的2017年第一届地新引力立异峰会上，易居公司集团履行总裁张燕表明，从投融资视点来看，2016年长租公寓范畴的投融资活动体现出两个显着特征：一是资金显着倾向形式老练的龙头公司；二是出资方法开端从前期的股权出资转向金融立异类的商品。如魔方公寓把全国3500多家公寓房钱和物业费打包，以租约证券化的方法在2016年获得了首单ABS（财空间类公司鼓起，魔方金服这种供给金融效劳的通道和商品的公司应运而生，2016年有近百家公寓运营商凭借魔方金服完成了租约证券化。

　　此外，一些房钱补助方针也是推进长租公寓开展的催化剂。据记者了解，在上海张江、陆家嘴、安亭等工业园区或金融贸易区，年青人才的租借需要格外旺盛。为了招引并留住人才，园区内有一些政府主导的人才公寓，园区管委会还会给租住在人才公寓的园区内公司职工供给一有些房钱补助。“这个房钱补助方针能不能对一些公司主导的长租公寓放开？比如说租住在张江国创泊寓内的园区职工也能享受到管委会的房钱补助。”丁洁呼吁。

　　不过，也有一有些房企对长租公寓商场心存疑虑。新城控股副总裁欧阳捷以为，不论是联合办公仍是长租公寓，商场空间都十分有限。“它们只能存在于一线和有些经济活泼、流动人口较大的热门二线城市，这关于有必要上了规划才干挣钱的商品类型来说，是个丧命的掣肘。商场空间有限，假如房企纷繁往里面挤，投入很多人力物力做这个，我以为并不合算。”

　　的确，这是房企在做大规划时有必要面临的一大难题。“关于万科来说，现在最大的难点并不是资金，而是在迅速扩大的战略请求下，要找到满足适合的房源不容易。”丁洁通知记者，万科泊寓的选址有必要紧邻地铁，这是硬性条件，本年上海50个新增项目意味着他们或许得看500个以上项目。