住宅供地因城施策成绩单:一线城市增50% 三线城市微降

4月17日，我疆土地勘察方案院(疆土部直属机构)发布了2017年第一季度全国首要城市地价监测作用，在供给构造方面，住所用地供给量占比、房地产用地供给量占比显着提升

　　本年一季度，全国105个首要监测城市商服、住所、工矿仓储用地分别供给约0.28、0.84、1.02万公顷，同比改动分别为-23.91%、9.52%、-1.70%。住所地价环比增速为2.06%，仍属较快添加。一面是添加迅速的供地面积，一面是持续高走的地价，住所用地这根触动房地产商场的“弦”再次导致重视。

　　我疆土地勘察方案院地价所所长赵松剖析称，2016年，在“三去一降一补”宏观方针背景下，全国首要监测城市各用处地价坚持添加，有些城市房地产商场迅速回暖股动住所地价增速达7.91%，进入较快上升区间。

　　一位接近疆土部的人士通知经济观察报，本次监测的105个城市以大城市为主，由于住所用地的供给是“因城施策”，大城市相对于中小城市供地需求多，所以显得供地比严重。假如将去库存的三四线城市来看，新增住所用地也许没那么多。所以新增建造用地添加到一个峰值，对于全国来说是一个幻觉。

　　住所供地占比创新高

　　在我国，城市土地的建造用地被分为商服、工矿仓储、公用设备、公共建筑、住所、交通用地(除乡村路途)、水利设备用地、特殊用地等8个地类。除了触及公共效劳和特殊用地的类型，商服、住所、工矿仓储用地这三类很大程度上代表了土地供给的商场动态。

　　第一季度全国首要城市地价监测成果显现，归纳、商服、住所、工业地价同比增速依次为5.77%、3.76%、8.72%、2.73%，较上一季度的改动分别是0.46、0.67、0.81、-0.11个百分点。全体来看，本季度住所地价仍属较快添加，商服、工业地价增速较为平稳。

　　深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉通知经济观察报，2016年，二线城市房地产商场炽热，库存消化周期在半年左右，为了安稳商场，上一年开端，政府就请求热门城市添加土地供给，到现在，包含二线城市在内的许多城市的住所用地都在添加。而之前，从2012年到2015年，住所供地的面积全体而言是在降低进程中，这是致使一二线城市、热门城市的库存消化周期变短的首要原因之一。2015年头，住建部专门发文请求库存过大的城市缩减土地供给。不可否认的是，通过2014年、2015年的紧缩处理今后，三四线城市的去库存取得了比较好的作用。

　　事实上，供地方案好像还在受去库存的影响。我疆土地勘察方案院发布的数据显现，住所用地供给量一、二线城市同比添加显着，一线城市增幅超越50%，三线城市微幅降低。房地产用地供给量亦呈现一样规律，一线城市的同比涨幅尤为显着，三线城市有所降低。从20个热门城市的土地供给来看，住所用地供给同比呈现大幅上涨，涨幅超越30%，住所用地供给数量与构造的改动契合分类调控的指导思想。

　　我国社科院城市开展与环境研究所研究员李恩平在承受经济观察报采访时表明，实际上我国住所用地的供给量相对偏少。原因在于现阶段我国的城市化现已从简略的就业城市化转变为寓居城市化。我国八十年代以来的经济添加，都是靠工业化推进的经济添加，工业化股动城市化，是打工者方式的城市化，不需求寓居用地。城市空间扩张的特点是开发区、高新区、工业园等方式用地的呈现，而这些用地没有思考寓居用地的主体，所以，在过去30多年的经济高速添加中，我国的寓居用地比重一向处于下行状况，直到2005年才开端有所改动。近几年处于一个批改期间，可是这个批改力度仍是不行的，总的比重还要添加。所以现在呈现的住所用地的占比添加是正常的，是政府和商场对此前供给力度不足的批改。

　　李恩平以为，20%的占比不算高，依照世界通行规范，寓居用地在城市建造用地的占比应该在40%左右。

　　因城施策

　　4月14日，疆土部审议通过了2017年全疆土地利用方案，组织全国新增建造用地方案600万亩。这一数字和2016年全国国有建造用地供给总量780万亩比较，削减了约23%。

　　接近疆土部人士通知经济观察报，全国新增用地600万亩，是新增建造用地，没有思考存量，更多的思考是经济下行，项目削减的影响。住所用地添加是指地方政府在供地进程当中，供给了多少寓居用地，而这有些用地包含新增建造用地和存量建造用地。所以，住所用地的添加和新增建造用地目标的改动没有直接关系，也即是说，新增建造用地供给的住所用地目标只占新增住所用地的一有些。寓居用地的添加是政府供地的添加，600万亩这个数字，从目标出台，到依照寓居用地征地、报批、招拍挂，通常需求两到三年时刻。所以，本年新增建造用地削减，也许会致使三年今后的住所用地的削减，但不会影响本年和下一年住所用地，且在当时的时刻点上，对住所用地的供给、房价影响有限。

　　国家统计局发布的数据显现，3月份我国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.13，比2月份进步0.37点。1-3月份，房地产开发公司到位资金35666亿元，同比添加11.5%。数据显现，1-3月份，商品房销售面积29035万平方米，同比添加19.5%，增速比1-2月份回落5.6个百分点，住所销售额添加20.2%。

　　在国家统计局最新发布的70个大中城市中，新建商品住所报价环比降低的城市分别是上海、南京、福州、武汉、深圳、成都、丹东、大理。其间上海、南京、武汉、丹东降幅仅为0.1%，大理降低0.2%，深圳降低0.3%，成都改动幅度最大，降低0.6%。

　　而在这些城市中，新房报价同比涨幅大都不小，比方南京上涨了27.4%，武汉上涨了20.2%。在被监测的城市中，同比上涨最快的要数上一年热门城市之一的合肥，涨幅高达34.5%。

　　李恩平通知经济观察报，近几年楼市房价上涨的一个重要原因即是地价推进。上一年房价上涨过快，中心提出压力较大的城市添加住所用地供给，一季度土地供给量现已显着添加，房价还上涨的原因是，土地供给添加的信号不会直接传导到房地产销售商场。此外，致使房价上涨的要素许多，比方钱银超发导致的大量搁置本钱到房地产商场中寻求保值增值，所以住所用地供给比重的进步，也许会促使房价安稳，但也要思考别的要素影响。

　　对于将来几年我国政府的住所用地供给方针，李恩平以为需求依据房地产商场的局势来判断。假如房价下行，土地供给就会缩短，房价持续上涨，土地供给会进一步添加。前述接近疆土部人士以为，保障房、棚户区改造的土地供给会遭到政府的重视，全体上住所用地方针会坚持“因城施策”，坚持安稳，而不会呈现大的改动。